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  • Rain ishere

⚠️那一類REITs不宜投資? 介紹2隻REITs/REITs入門策略和風險




今日的影片也是因為我收到很多人問的問題


市場上有上千百隻的房地產投資信託(REITs)


在選擇時,我們應該從何入手?


還有加息大環境下,投資REITS的風險高嗎?


有那些REITS是屬高風險呢?不是每個人都適合投資


除了回答以上的問題


片段也會給大家一些選取REITs的貼士


以及介紹2隻我認為前境很好的REITs


所以今天的內容十分充實


在我分享前,記得點讚訂閱啦





上年這個影片中我介紹了2隻的REITs-SPG和AGNC


一年內SPG升了超過100%


而AGNC升了33%


派息是4.3%-8.4%


所以REITs的吸引之處除了高利息回報外


如果你眼光好的時候, 更可賺息賺價


所以一直都是我用來收取被動收入之選


REITs簡單來說,是房地產投資信託基金


信託內擁有一籃子物業


這些物業可以是購物中心,住宅,商用大樓,電影院


甚至公園區,酒店,醫院等等房地產領域


都可以是REITs





REIT可能專注於某個房地產領域


也可能是多元化的房地產類型


尤其對以增加被動收入的投資者而言,高息率是很吸引


雖然每一個投資工具都有風險


當然包括REIT市場的風險


但從長遠來看,REIT已被證明在長線投資上是一個贏家


最大的好處是投資者得到資金的流動性


投資者可買賣REITs的股票,就像在交易所開放時自由買賣的股票


相比起買入實物房地產或土地而言





入場門檻低


令一般散戶也可以較容易涉足房地產投資的領域


根據美國的規定REIT的大部分應課稅收入(90%)


必須以股息的形式發還給股東


這可以解釋為何REITs的息率


一般較其他的投資工具高


REITs全球最大市場是美國市場


在亞洲有星加坡及香港市場


除了收取利息,買入REITs也可以靜待其升值


好吧,現在我會分享一下選擇REITs時我們要注意的地方





你必須知道, 所有能給你高收益回報的工具


代表這工具自身有高的收入


有高的收入才可給投資者高回報


例如酒店Reits中的酒店必須有高入住率


例如商場Reits的鋪位要有高的租金收入


所以我認為最重要是 - 你需要先了解整個房地產行業趨勢


例如,由於網上購物的日益普及


商場客流量在近年來一直在下降


一些小型的基金而又嚴重則重在購物中心的REITs的風險會較大





又例如酒店REITs


投資在酒店REITs就等如投資旅遊業


但旅遊業是週期性,經濟週期不好時,好像肺炎時期


旅遊業的打擊也令酒店經營收益下降


從整體經濟表來看,一般低通脹和經濟不佳時


工人的工資增長乏力,甚至乎要減人工


這些經濟因素會抑制了租金上漲動力


所以選擇REITs的關鍵是要有”前瞻性”


要了解整個經濟環境及產業走勢


等一會我會分享一下有哪些REITs我認為有前境





說到經濟環境,近日也有人問及加息會打撃樓市


那麼加息真的對REITs有影響嗎?


其實利率對REITs很重要


這個重要性主要是”融資"的問題


首先你要知道REITs的存在


是為了讓擁有房產的公司可以避免繳納公司稅


條件就要要他們將90%的應課稅收入作為股息分配給股東


所以這意味著REITs自己無法保留其大部分收益


所以它們的自由現金流(Free Cash Flow)會有限制


但同一時間, REITs要幫公司增長做營利


所以REITs需要從投資者那裡籌集資金


但它們要分出90%收入


REITs需要從投資者那裡籌集資金





通常通過外債和增加股本這2個方法


因此,較高的利率會增加REIT的債務成本


令到REITs在實現盈利增長的難度越來越高


正因如此


REIT經常使用二次發行(即出售新股)來籌集增長資本


但Secondary offering則會造成市場上多了Reits的供應


令到每股Reits的價值降低


所以在做Offering時,短期內股價會受壓





正因為這2個原因


所以會有人關心Reits在加息週期下的表現會受影響


其實加息會否打擊Reits,首先你要看看加息是伴隨通脹及經濟增長


雖然有加息的預期


但如果經濟增長預期是強勁的話


REITs本身就是有一個通脹保護膜


在通脹時,房地產租金也會持續增加


Reits收入也增加


這會支持REIT股息增長





在我之前的通脹片段裡就有提及Reits是有天然抗通貨膨脹的功能


在這裡我也要提醒


不同的Reits對利率敏感度都不同的


例如Mortgage REITs抵押房地產投資信託 (mREITS)


mREITS是通過購買或發行房地產抵押貸款證券(MBS)


並從這些投資的利息中賺取收入


跟其他REITs最大的分別是,它不是擁有實際的、有租金收的房地產


因此它們對利率極為敏感


受利率週期影響大


風險會高於擁有出租房產的REITs





我現在就會分享一些我對投資REITs的心得


和有那些REITs我會留意REITs的長期股息記錄


有多少年連續派息? 有多少年連續增加派息?


也要留意公司的Balance Sheet上的負債比率


以確保REIT的債務水平是安全的


之前我在介紹過如何看一間公司的債務水平


包括槓桿率leverage ratio


利息覆蓋率interest coverage ratio


營運資金比率Working Capital ratio


和信用評級Credit Rating


由於REITs是業利率敏感工具,不要以短炒為目標


投資前要先了解自己的投資年期,目標和風險承受能力





另外最重要是將股息再投資,自制複息回報Compounding


另外我也先提大家,美國的REITS是要付30%股息稅


我會再做另一影片介紹稅收上有優惠的REITS


如果你對稅收是十分敏感的


可以留意我之後會再出的影片


不過,在我的角度來看,美國作為全球最大的REITs市場


可以收息賺價的機率高


不像某些市場,會賺息蝕價


美國優質Reits的數量也比其他市場多


加上美國REITs市場大,TradingVolume高,流動性很好


像我之前介紹的SPG一樣

一年已升了超過100%


所以有些人不在意30%利息稅


因為美國不收Capital Gained Tax,即賺價時,美國不會收稅





現在介紹以下2隻的美國Reits我認為也不錯


Realty Income Corporation(O)


一家可靠老牌的淨租賃零售REIT


擁有近6,600個零售物業


租給51個行業,有超過600名租戶


O 非常可靠


它在過去24年內的23年中,實現了每股收益的正增長


息率暫時是4.19%


但我預計它們收益在未來幾年會持續上升


息率也有機會上調


最新的Q1 funds from operations (FFO)


是每股 $0.86


好過分析師早前的預計 $0.85


年度股東總回報在15%左右


它還做到月月派息,對喜愛收息的人來說很好


另一隻是Digital Realty Trust (DLR)


是一家全球數據中心REIT


為IT、通信、社交網絡、金融服務


醫療保健和製造行業等等的客戶提供服務


我喜歡是因為數據中心是抗肺炎行業





在上年經濟衰退及肺炎期間


租金收入不會輕易因為封城隔離受阻


而且未來各行業對數據需求只會上升


所以我喜歡投資在這類別的REITS上


息率暫時是3-3.5%左右


DLR的Beta很低,十分穩定的REITS


最新的Q1 funds from operations (FFO)


是每股 $1.67


好過分析師早前的預計 $1.59


該公司第一季度的營業收入為 1.1B美元


YoY增長 32.4%,十分強勁


連續15年的股息增長


以上只是部份的資料分析


入市前你記得要根據我之前給的提示


仔細研究公司的基本面及債務比率才入市啦





今日分享到這裡, 如果你喜歡影片


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